Кодекс и Законы Порядок и условия государственной регистрации ипотеки
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Порядок и условия государственной
регистрации ипотеки
С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, «ипотека». Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
В современной России с развитием отношений по залогу недвижимости возникает потребность в обеспечении прозрачности этих отношений. С этой целью в действующем законодательстве предусмотрена обязательная государственная регистрация ипотеки. Порядок и условия такой регистрации предусмотрены Федеральным законом от 21 июля
В соответствии со ст. 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид права включена в ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
В соответствии со ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества. Она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
В п. 1 ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Они должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.
Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.
В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа.
Пункт 5 ст. 20 Закона об ипотеке ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. В течении этого срока орган, осуществляющий государственную регистрацию, проводит экспертизу представленных документов на предмет соответствия требованиям действующего законодательства.
В случае, если в представленных документах имеются дефекты, препятствующие государственной регистрации, представлены не все документы, необходимые для государственной регистрации, либо возникла необходимость в проверки подлинности представленных документов регистрирующий орган вправе приостановить (отложить) регистрацию.
Приостановление государственной регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Подобное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление ипотеки в частности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, принимая решение об ее отложении, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. В случае невыполнения его требований в установленный срок, он наделен полномочиями отказать в государственной регистрации ипотеки. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд либо арбитражный суд. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием).
По общему правилу расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя.
В ФЗ «Об ипотеке» (ч. 1 ст. 25) и ФЗ о госрегистрации (п. 4 ст. 29) имеется определенная коллизия в определении перечня субъектов, наделенных правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:
1) заявления законного владельца закладной;
2) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
3) решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистрации основаниями служат:
1) заявление залогодержателя;
2) заявление залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора;
3) вступившее в силу решение суда, арбитражного суда или третейского суда.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября
2. Федеральный закон от 21 июля
3. Федеральный закон от 16 июля
4. Гражданское право. В 2-х томах. Учебник под ред. Суханова Е.А. - Т.1. - М.,2007.
5. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2009 г.
6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Деловой двор",
7. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля
