Курсовая

Курсовая Коммерческие расчеты в ипотечном кредитовании

Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25

Поможем написать учебную работу

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Предоплата всего

от 25%

Подписываем

договор

Выберите тип работы:

Скидка 25% при заказе до 21.9.2024


СОДЕРЖАНИЕ


 Введение…………………………………………………………..………………3

1. Виды ипотеки и ипотечное кредитование ………………………………...7

2. Правовые аспекты ипотеки …………………………………….…………..13

3.Порядок заключения и оформления сделки по ипотечному кредитованию…………………………………………………………..………..22

4.Расчет кридитоспособности заемщика и максимально допустимой суммы ипотечного кредита………………………………….…………….……….…..28

5.Составление графиков аннуитетных и дифференцированных платежей по кредитному договору……………………………………………..…….………37

Заключение…………………………………………………………….………...46

Литература……………………...……………………………………….……….50

ВВЕДЕНИЕ


Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране [4, c.3].

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.  Это является важным аспектом и для республики Саха (Якутия), где особенно остро стоит проблема ветхого жилья.

В Якутии в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

С целью эффективного использования бюджетных и привлечения внебюджетных средств на строительство жилья, республиканской целевой программы «Жилище» на 2003-2006 гг. по Распоряжению Правительства Республики Саха (Якутия) от 13.08.2004г. создано ОАО «Республиканское ипотечное агентство». Агентство определено в качестве регионального оператора по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Этот статус подтвержден соглашением между правительством РС (Я), федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Агентством.

 В январе 2004 г. Правительством Республики Саха ОАО «РИА» назначено уполномоченным Агентом по реализации подпрограммы переселения граждан из ветхих и аварийных жилых домов и домов, сносимых в градостроительных целях.

Усилиями ОАО «РИА» на территории республики была создана инфраструктура рынка ипотечного кредитования. Доля Агентства в общем объеме ипотечного кредитования в Республике Саха составила в 2005 г. 80 %.

За время своего существования ОАО «РИА» помогло улучшить жилищные условия более чем тысяче семей, из которых 315 использовали ипотечные займы.

За период с 2003 по 2009 год 1 784 семьи получили ипотечные кредиты на сумму 1 484 млн рублей. Есть успехи и в реализации подпрограммы обеспечения жильем работников бюджетной сферы «Жилище 2007-2009» – 596 семей уже получили новые квартиры. Агентство продолжает работу по строительству жилья для бюджетников – строятся 47-квартирный дом в Нижнем Бестяхе, два жилых дома в Якутске [8].

В 2010 году был внедрен еще один ипотечный продукт, связанный с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса при вступлении в ипотеку.

Влияние финансового кризиса отразилось на рынке жилья Якутии – в среднем цены на квартиры снизились на 10-15%. Сейчас объем продаж на жилищном рынке снизился – продавцы ожидают изменения конъюнктуры, чтобы продать свое жилье по реальной цене. Продолжительность данной ситуации зависит от состояния экономики в целом [8].

Улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня. Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Цель курсовой работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья.

Задачами курсовой работы являются:

- закрепление теоретический знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок;

- ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;

- изучение основ и особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов;

- закрепление навыков ведения коммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:

а) расчет кредитоспособности заемщика;

б) расчет минимально допустимой суммы ипотечного кредита;

в) расчет размера аннуитетного и дифференцированного платежа при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по ним.

1 Виды ипотеки и ипотечное кредитование


Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть:

1) как сам должник, так и третье лицо;

2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;

3) лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:

-                     ипотека жилых домов и квартир;

-                     ипотека предприятий, зданий и сооружений;

-                     ипотека земельных участков

Так, ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена. Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квар­тира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи про­живают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установлен­ными нормами жилой площади жилое помещение.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квар­тиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве со­бственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселе­ния покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (кварти­ру), и проживающими в нем такими лицами заключа­ется договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, догово­ра аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже зало­женного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помеще­ния, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанима­телю без согласия залогодержателя по срочному до­говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собствен­ник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором сро­ка не обязан возобновлять этот договор аренды.

Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса – объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые  могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не до конца решены правовые вопросы с собственностью земли.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием до­лги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на осно­вании решения органа, уполномоченного учредитель­ными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требо­вания, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено де­нежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обя­зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку пред­приятия, и оценка его стоимости определяются на ос­нове полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­щества предприятия являются обязательными приложе­ниями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сда­вать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в со­став имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным об­разом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

Ипотека земельных участков включает в себя  передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания. К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:

1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной, региональной, муниципальной);

2) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций;

3) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;

4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.

Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.

Данный вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.

Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственного назначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качестве самостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­ным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением [3, c. 261].

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта проце­дура называется «обращение взыскания».

2 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ


В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

-       нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

-       документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

-       доказательства уплаты регистрационного сбора;

-       документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

 Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

 Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

 Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.[9]

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

 Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

·                   Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

·                   Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.

·                   Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

·                   Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [6, c.51].

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

·                   «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

·                   «Закон об акционерных обществах»;

·                   «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

·                   «Гражданский кодекс»;

·                   «Налоговый кодекс»;

·                   «Жилищный кодекс».

Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

·                   «О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

·                   «О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

·                   «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

·                   «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

·                   «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» [6, c.52].

Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень принадлежит Федеральным законам, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения:

§                   Конституция.

Конституция содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции в ведении Российской Федерации находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Ст. 75 посвящена денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.

Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

§                   Федеральные законы.

Центральным, основным федеральным законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 - 1224).

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита[12, c.115].

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций.

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Иные федеральные законы также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким федеральным законом можно отнести:

-        ФЗ «Об акционерных обществах» - в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

-        ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

-        ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» - в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

-        ФЗ «Об исполнительном производстве» - в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

-        ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» - в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней[15].

Таким образом, рассмотрев систему нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по поводу ипотечного кредитования, можно сделать вывод о многообразии законодательных актов, а также необходимости приведения различных актов в соответствие с действующим законодательством, а также поставить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для детального и четкого регулирования кредитных отношений.

3 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ


Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом (рисунок 1).


Кредитное Учреждение

Сберегательный банк Российской Федерации
 





Оценщик

ООО «Ремдорстрой»
 
                                                            





Страховая компания

ОАО «Росгосстрах»
 
 

Органы Государственной регистрации смешанного договора купли - продажи ипотеки квартиры
 





Рисунок 1.- Схема оформления ипотечного кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

               1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кроме того, заемщик представляет кредитору  следующие документы.

·       паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

·       свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

·       выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

·       выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

·       копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

·       справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

·       копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

·       контракт с работодателем (если имеется).

·       документы, подтверждающие образование.

      Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

 - договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

 - трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

 - договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

В следующих разделах данной курсовой работы будут приведены расчеты оценки платежеспособности, кредитоспособности заемщика и максимально допустимой суммы ипотечного кредита, для выполнения которых следует определить потребности заемщика и условия, на которых будет получен кредит на приобретение жилья на вторичном рынке.

Заемщиком будет являться семья из двух взрослых человек, желающая приобрести трехкомнатную квартиру стоимостью 1 800 000 рублей. Предполагаемый срок кредита составляет 10 лет, имеющиеся накопления – 367 000 рублей.

Рассмотрим ипотечные продукты, предлагаемые двумя банками города Ленска: Сберегательный банк РФ(таблица 2) и АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО(таблица 1).
Таблица 1 – «Ипотечный кредит» (АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО):

При сумме денежного обязательства по основному долгу
Срок кредитования

12-120 мес.
120-240 мес.
240-300 мес.

более 25%-до 50% стоимости Недвижимого

имущества (включительно)
12,75%
13,0%
13,25%

более 50%-до 70% стоимости Недвижимости

имущества (включительно)
14,0%        

14,25%
14,5%

более 70%-до 80% стоимости Недвижимости

имущества (включительно)
15,5%
15,75%
16,0%

 

Таблица 2 - «Ипотечный кредит» (Сбербанк РФ):

Срок кредита
Первоначальный взнос
До регистрации ипотеки
После регистрации ипотеки

До 10 лет (включительно)
От 10 до 30%
10%
10%

От 30 до 50 %
10%
10%

От 50%
10%
10%

Окончание таблицы 2
 

От 10 до 20 лет (включительно)
От 10 до 30%
14,75 %
13,25%

От 30 до 50 %
14,05%
12,55%

От 50%
13,40%
11,90%

От 20 до 30 лет (включительно)
От 10 до 30%
15,00%
13,50%

От 30 до 50 %
14,30%
12,80%

От 50%
13,65%
12,15%



Рассмотрев и сравнив условия предоставления ипотеки в вышеуказанных банках, решаем, что выгоднее оформить кредит в Сберегательном банке Российской Федерации сроком на 120 месяцев под 10% годовых.

4 РАСЧЕТ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА


Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.  

С помощью процедуры андеррайтинга банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.

Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).  Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

-         заработная плата по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу;

-         премии;

-         доходы от работ по совместительству;

-         доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

-         доход в виде дивидендов и процентов;

-         пенсионные выплаты и стипендии;

-         чистый доход в форме арендной платы;

-         алименты и пособия на детей;

-         ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

Доходами рассматриваемого заемщика (совокупный доход членов семьи) является  среднемесячная заработная плата за последние 12 месяцев по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу и составляет: 53 250 рублей.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита  заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют  группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;

3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;

4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом  ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. 

Общая сумма расходов рассматриваемого заемщика на двух членов семьи составит 19 318 рублей, таким образом, разность между среднемесячным совокупным доходом и общей суммой его расходов будет составлять 330932 р. что составляет 63,72% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредит, соответственно, платежеспособность рассматриваемого заемщика положительная.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (таблица 3).

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком,  кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

·        своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;

·        своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;

·        сведения о выплате алиментов или пособий на детей;

·        своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др.

         В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

Таблица 3 - Оценка вероятности оплаты разовых расходов при оформлении ипотечной сделки

Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита
Сумма,т.р.

1) Первоначальная выплата за приобретаемое жилье (20% от стоимости квартиры).
360 







Окончание таблицы 3


2) Расходы, связанные с заключением и регистрацией договора купли-продажи и договора залога (плата гос.

 пошлины за нотариальное удостоверение и плата за гос. регистрацию в соответствии с действующим законодательством).

3) Плата за оценку недвижимого имущества.

4) Плата за предоставление необходимых справок, по приобретаемой и залоговой недвижимости (из БТИ, КМЖ).

5) Сборы кредитной организации, связанные с оформлением кредита.

6) Страхование залогового недвижимого имущества.

7) Страхование жизни заемщика.

8) Расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в приобретаемую жилплощадь или в жилплощадь фонда временного проживания.
2
1,5
0,5
1
1 

1

Итого:
 367 



Так как у рассматриваемого заемщика имеются накопления в размере 367 000 рублей, следовательно, он с легкостью сможет оплатить разовые расходы при оформлении ипотечной сделки.

В настоящее время банки и ипотечные  кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность  заемщика при андеррайтинге (таблица 4).
Таблица 4 - Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика

Название и

сущность

коэффициента
Расчетная формула
Допустимые

значения

Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика
К п/д = ежемесячный платеж заемщика

(включая платеж по кредиту и процента, страховые выплаты, налоговые выплаты, выплаты по страхов. жизни, платежи на содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного дохода.
Расходы составляют не более

35 % от совокупного дохода заемщика.

Коэффициент О/Д

- отношение общей суммы обязательств к его доходам
К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов
Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода

Коэффициент К/З

- соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества
К к/з = сумма ипотечного кредита /  стоимость заложенного недвижимого имущества
Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 80%



При оценке кредитоспособности физического лица представители банка сравнивают сумму запрошенного кредита и как она соотносится с личным доходом заёмщика, а также проводят общую оценку финансового положения заёмщика, стоимость его имущества, состав семьи, личностные характеристики, факты профессиональной биографии, кредитную историю.

Ниже перечислены основные методы оценки кредитоспособности физического лица.

Скорринговая оценка кредитоспособности

При скорринговой оценке кредитоспособности определяются показатели способности заемщика вернуть банку основной долг и проценты. Эти показатели оцениваются в баллах и банком установливается определенный максимум баллов кредитоспособности. Существуют различные модели скорринговой оценки кредитоспособности физического лица.

Некоторыми банками применяется модель скорринговой оценки, которая группирует информацию о показателях кредитоспособности физического лица по определенным разделам:

- раздел информации по кредиту;

- раздел данных о заёмщике;

- раздел о финансовом положении заёмщика.

В другой модели скорринговой оценки рейтинг кредитоспособности заемщика можно определить по шкале баллов, построенной в зависимости от значения показателя кредитоспособности.

В зависимости от рейтинга кредитоспособности заемщика банк определяет диапазон предельных сроков кредитования и суммы кредита. Сумма кредита напрямую зависит от годового дохода заемщика.

Обычно банки применяют разные модели скорринговых оценок кредитоспособности физического лица. При оценке в баллах системы отдельных показателей на первом этапе дают предварительную оценку возможности выдачи ссуды, основанную на данных анкеты заемщика. По результатам заполнения анкеты определяют число набранных заемщиком баллов. Если сумма баллов менее определенной величины, то клиент получает отказ. При сумме баллов более определенной величины, переходят ко второму этапу, где риск оценивается с учетом дополнительных фактов, таких как:

·       Кредитная история заемщика

В основе оценки кредитоспособности физического лица по кредитной истории— изучение его кредитной истории, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства, номер пенсионного свидетельства. На основе этих данных собирают информацию о случаях неплатежа у различных кредитных организациях и любых других получателей платежей от физических лиц (налоговых, коммунальных и т.д.). Таким образом составляется кредитная история. В России действует Федеральный закон «О кредитных историях», создаются специальные бюро по кредитным историям.

·       Оценка кредитоспособности по уровню доходов

Показатели платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Практикуется расчет платежеспособности заемщика исходя из среднемесячного дохода за предыдущие шесть месяцев. Доход определяется из справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной печатью работодателя. Доход заемщика можно определить и по налоговой декларации. Сумма дохода уменьшается на обязательные платежи и умножается на коэффициент риска банка (может быть в пределах 0,3 - 0,6).

Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Для расчета коэффициента П/Д необходимо рассчитать ожидаемый ежемесячный аннуитетный  платеж заемщика, рассчитывается по формуле:

 ,                                                                                            (1)                  

 где D - сумма кредита;

i – ставка процентов по кредитному договору;

 n – срок кредита.

П = 19 029,71 рублей.

К п/д = 19 029,71/53 250,00*100 = 35,5% >35%

К о/д = ((19 029,71 + 2 000,00)/53 250)*100 = 39,5%< 45%

К к/з = 1 440 000,00/ 1 800 000,00 *100 = 80%

Таким образом из приведенных выше расчетов оценки платежеспособности и кредитоспособности рассматриваемый заемщик удовлетворяет только требованиям коэффициента К/З – имеет достаточные накопления для приобретения желаемой недвижимости, но расходы заемщика по отношению к совокупному доходу и ежемесячные обязательства по кредиту к доходу превышают нормативные значения.

Максимальный платеж по ипотечному кредиту заемщика не должен превышать 35% от совокупного дохода заемщика, тогда максимально допустимый платеж заемщика по ипотечному кредиту составит:

R = 53 250,00/100*0,35 = 18 637,50 рублей.

Тогда Кп/д = 18 637,50/53 250,00*100 = 35%

К о/д = ((18 637,50 + 2 000,00)/53 250)*100 = 38,8%

После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к расчету максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка.

На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита по формуле:

                                                                                            (2)

где  D – сумма кредита;

R – сумма ежемесячного платежа;

i – ставка процента по кредитному договору;

n – срок кредита.

D = 18 637,50 * ((1-1/(1+0,00833)120)/0,00833) = 1 410 321,31 рублей.

Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 1 410 321,31 р.

5 Составление графиков аннуитетных и дифференцированных платежей по кредитному договору.


            Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга — аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами — коммерческим. Могут встречаться и другие определения.

           Аннуитетный платеж — это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Такие платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для банков. При равных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

В результате произведенных расчетов был составлен график аннуитетных платежей (таблица 5).

            Имея рассчитанные ранее платеж по кредиту и процентную ставку, можно рассчитать по формулам:

,                                                                                            (3)

где    %пл – процентный платеж;

           Днп – долг на начало периода.

            ,                                                                                           (4)

где    Пк – погашение кредита;

          R – сумма ежемесячного платежа.

            ,                                                                                           (5)

где     Дкп – долг на конец периода.


Таблица 5 - График аннуитетных платежей по ипотечному кредиту













Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

1
1 410 321,31
11 752,68
6 884,82
18 637,50
1 403 436,48

2
1 403 436,48
11 695,30
6 942,20
18 637,50
1 396 494,29

3
1 396 494,29
11 637,45
7 000,05
18 637,50
1 389 494,24

4
1 389 494,24
11 579,12
7 058,38
18 637,50
1 382 435,86

5
1 382 435,86
11 520,30
7 117,20
18 637,50
1 375 318,66

6
1 375 318,66
11 460,99
7 176,51
18 637,50
1 368 142,15

7
1 368 142,15
11 401,18
7 236,32
18 637,50
1 360 905,83

8
1 360 905,83
11 340,88
7 296,62
18 637,50
1 353 609,21

9
1 353 609,21
11 280,08
7 357,42
18 637,50
1 346 251,79

10
1 346 251,79
11 218,76
7 418,74
18 637,50
1 338 833,06

11
1 338 833,06
11 156,94
7 480,56
18 637,50
1 331 352,50

12
1 331 352,50
11 094,60
7 542,90
18 637,50
1 323 809,60

13
1 323 809,60
11 031,75
7 605,75
18 637,50
1 316 203,85

14
1 316 203,85
10 968,37
7 669,13
18 637,50
1 308 534,71

15
1 308 534,71
10 904,46
7 733,04
18 637,50
1 300 801,67

16
1 300 801,67
10 840,01
7 797,49
18 637,50
1 293 004,18

17
1 293 004,18
10 775,03
7 862,47
18 637,50
1 285 141,72

18
1 285 141,72
10 709,51
7 927,99
18 637,50
1 277 213,73

19
1 277 213,73
10 643,45
7 994,05
18 637,50
1 269 219,68

20
1 269 219,68
10 576,83
8 060,67
18 637,50
1 261 159,01

21
1 261 159,01
10 509,66
8 127,84
18 637,50
1 253 031,17

22
1 253 031,17
10 441,93
8 195,57
18 637,50
1 244 835,60

23
1 244 835,60
10 373,63
8 263,87
18 637,50
1 236 571,73

24
1 236 571,73
10 304,76
8 332,74
18 637,50
1 228 238,99

25
1 228 238,99
10 235,32
8 402,18
18 637,50
1 219 836,82

26
1 219 836,82
10 165,31
8 472,19
18 637,50
1 211 364,62

27
1 211 364,62
10 094,71
8 542,79
18 637,50
1 202 821,83

28
1 202 821,83
10 023,52
8 613,98
18 637,50
1 194 207,84

29
1 194 207,84
9 951,73
8 685,77
18 637,50
1 185 522,08

30
1 185 522,08
9 879,35
8 758,15
18 637,50
1 176 763,93

31
1 176 763,93
9 806,37
8 831,13
18 637,50
1 167 932,79

32
1 167 932,79
9 732,77
8 904,73
18 637,50
1 159 028,07

Продолжение таблицы 5

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

33
1 159 028,07
9 658,57
8 978,93
18 637,50
1 150 049,13

34
1 150 049,13
9 583,74
9 053,76
18 637,50
1 140 995,38

35
1 140 995,38
9 508,29
9 129,21
18 637,50
1 131 866,17

36
1 131 866,17
9 432,22
9 205,28
18 637,50
1 122 660,89

37
1 122 660,89
9 355,51
9 281,99
18 637,50
1 113 378,90

38
1 113 378,90
9 278,16
9 359,34
18 637,50
1 104 019,55

39
1 104 019,55
9 200,16
9 437,34
18 637,50
1 094 582,22

40
1 094 582,22
9 121,52
9 515,98
18 637,50
1 085 066,23

41
1 085 066,23
9 042,22
9 595,28
18 637,50
1 075 470,95

42
1 075 470,95
8 962,26
9 675,24
18 637,50
1 065 795,71

43
1 065 795,71
8 881,63
9 755,87
18 637,50
1 056 039,84

44
1 056 039,84
8 800,33
9 837,17
18 637,50
1 046 202,67

45
1 046 202,67
8 718,36
9 919,14
18 637,50
1 036 283,53

46
1 036 283,53
8 635,70
10 001,80
18 637,50
1 026 281,73

47
1 026 281,73
8 552,35
10 085,15
18 637,50
1 016 196,57

48
1 016 196,57
8 468,30
10 169,20
18 637,50
1 006 027,38

49
1 006 027,38
8 383,56
10 253,94
18 637,50
995 773,44

50
995 773,44
8 298,11
10 339,39
18 637,50
985 434,05

51
985 434,05
8 211,95
10 425,55
18 637,50
975 008,50

52
975 008,50
8 125,07
10 512,43
18 637,50
964 496,07

53
964 496,07
8 037,47
10 600,03
18 637,50
953 896,04

54
953 896,04
7 949,13
10 688,37
18 637,50
943 207,67

55
943 207,67
7 860,06
10 777,44
18 637,50
932 430,24

56
932 430,24
7 770,25
10 867,25
18 637,50
921 562,99

57
921 562,99
7 679,69
10 957,81
18 637,50
910 605,18

58
910 605,18
7 588,38
11 049,12
18 637,50
899 556,06

59
899 556,06
7 496,30
11 141,20
18 637,50
888 414,86

60
888 414,86
7 403,46
11 234,04
18 637,50
877 180,82

61
877 180,82
7 309,84
11 327,66
18 637,50
865 853,16

62
865 853,16
7 215,44
11 422,06
18 637,50
854 431,10

63
854 431,10
7 120,26
11 517,24
18 637,50
842 913,86

64
842 913,86
7 024,28
11 613,22
18 637,50
831 300,64

65
831 300,64
6 927,51
11 709,99
18 637,50
819 590,64

66
819 590,64
6 829,92
11 807,58
18 637,50
807 783,07

Продолжение таблицы 5

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

67
807 783,07
6 731,53
11 905,97
18 637,50
795 877,09

68
795 877,09
6 632,31
12 005,19
18 637,50
783 871,90

69
783 871,90
6 532,27
12 105,23
18 637,50
771 766,67

70
771 766,67
6 431,39
12 206,11
18 637,50
759 560,56

71
759 560,56
6 329,67
12 307,83
18 637,50
747 252,73

72
747 252,73
6 227,11
12 410,39
18 637,50
734 842,33

73
734 842,33
6 123,69
12 513,81
18 637,50
722 328,52

74
722 328,52
6 019,40
12 618,10
18 637,50
709 710,42

75
709 710,42
5 914,25
12 723,25
18 637,50
696 987,18

76
696 987,18
5 808,23
12 829,27
18 637,50
684 157,90

77
684 157,90
5 701,32
12 936,18
18 637,50
671 221,72

78
671 221,72
5 593,51
13 043,99
18 637,50
658 177,73

79
658 177,73
5 484,81
13 152,69
18 637,50
645 025,05

80
645 025,05
5 375,21
13 262,29
18 637,50
631 762,76

81
631 762,76
5 264,69
13 372,81
18 637,50
618 389,95

82
618 389,95
5 153,25
13 484,25
18 637,50
604 905,70

83
604 905,70
5 040,88
13 596,62
18 637,50
591 309,08

84
591 309,08
4 927,58
13 709,92
18 637,50
577 599,15

85
577 599,15
4 813,33
13 824,17
18 637,50
563 774,98

86
563 774,98
4 698,12
13 939,38
18 637,50
549 835,60

87
549 835,60
4 581,96
14 055,54
18 637,50
535 780,07

88
535 780,07
4 464,83
14 172,67
18 637,50
521 607,40

89
521 607,40
4 346,73
14 290,77
18 637,50
507 316,63

90
507 316,63
4 227,64
14 409,86
18 637,50
492 906,77

91
492 906,77
4 107,56
14 529,94
18 637,50
478 376,82

92
478 376,82
3 986,47
14 651,03
18 637,50
463 725,80

93
463 725,80
3 864,38
14 773,12
18 637,50
448 952,68

94
448 952,68
3 741,27
14 896,23
18 637,50
434 056,45

95
434 056,45
3 617,14
15 020,36
18 637,50
419 036,09

96
419 036,09
3 491,97
15 145,53
18 637,50
403 890,56

97
403 890,56
3 365,75
15 271,75
18 637,50
388 618,81

98
388 618,81
3 238,49
15 399,01
18 637,50
373 219,80

99
373 219,80
3 110,17
15 527,33
18 637,50
357 692,47

100
357 692,47
2 980,77
15 656,73
18 637,50
342 035,74

Окончание таблицы 5

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

101
342 035,74
2 850,30
15 787,20
18 637,50
326 248,54

102
326 248,54
2 718,74
15 918,76
18 637,50
310 329,77

103
310 329,77
2 586,08
16 051,42
18 637,50
294 278,35

104
294 278,35
2 452,32
16 185,18
18 637,50
278 093,17

105
278 093,17
2 317,44
16 320,06
18 637,50
261 773,12

106
261 773,12
2 181,44
16 456,06
18 637,50
245 317,06

107
245 317,06
2 044,31
16 593,19
18 637,50
228 723,87

108
228 723,87
1 906,03
16 731,47
18 637,50
211 992,40

109
211 992,40
1 766,60
16 870,90
18 637,50
195 121,50

110
195 121,50
1 626,01
17 011,49
18 637,50
178 110,02

111
178 110,02
1 484,25
17 153,25
18 637,50
160 956,77

112
160 956,77
1 341,31
17 296,19
18 637,50
143 660,57

113
143 660,57
1 197,17
17 440,33
18 637,50
126 220,24

114
126 220,24
1 051,84
17 585,66
18 637,50
108 634,58

115
108 634,58
905,29
17 732,21
18 637,50
90 902,37

116
90 902,37
757,52
17 879,98
18 637,50
73 022,39

117
73 022,39
608,52
18 028,98
18 637,50
54 993,41

118
54 993,41
458,28
18 179,22
18 637,50
36 814,19

119
36 814,19
306,78
18 330,72
18 637,50
18 483,47

120
18 483,47
154,03
18 483,47
18 637,50
0,00

Сумма


826 178,69
1410321,31
2 236500,00
 



Дифференцированные платежи состоят из раздельной на весь период погашения основной части суммы кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка, т.е при таких платежах сам кредит выплачивается равными долями в течении всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.     

      Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

В результате произведенных расчетов был составлен график дифференцированных  платежей (таблица 6).

Имея данные размера кредита,срока на который он выдан и процентной ставки рассчитываем по формулам:

            ,                                                                                                            (6)


 ,                                                                                                (7)

,                                                                                                (8)

                                                                                              (9)



Таблица 6 - График с дифференцированными выплатами по ипотечному кредиту













Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

1
1 410 321,31
11 752,68
11 752,68
23 505,36
1 398 568,63

2
1 398 568,63
11 654,74
11 752,68
23 407,42
1 386 815,95

3
1 386 815,95
11 556,80
11 752,68
23 309,48
1 375 063,27

4
1 375 063,27
11 458,86
11 752,68
23 211,54
1 363 310,60

5
1 363 310,60
11 360,92
11 752,68
23 113,60
1 351 557,92

6
1 351 557,92
11 262,98
11 752,68
23 015,66
1 339 805,24

7
1 339 805,24
11 165,04
11 752,68
22 917,72
1 328 052,56

8
1 328 052,56
11 067,10
11 752,68
22 819,78
1 316 299,89

9
1 316 299,89
10 969,17
11 752,68
22 721,84
1 304 547,21

10
1 304 547,21
10 871,23
11 752,68
22 623,90
1 292 794,53

11
1 292 794,53
10 773,29
11 752,68
22 525,97
1 281 041,85

12
1 281 041,85
10 675,35
11 752,68
22 428,03
1 269 289,18

13
1 269 289,18
10 577,41
11 752,68
22 330,09
1 257 536,50

14
1 257 536,50
10 479,47
11 752,68
22 232,15
1 245 783,82

15
1 245 783,82
10 381,53
11 752,68
22 134,21
1 234 031,14

16
1 234 031,14
10 283,59
11 752,68
22 036,27
1 222 278,47

17
1 222 278,47
10 185,65
11 752,68
21 938,33
1 210 525,79

18
1 210 525,79
10 087,71
11 752,68
21 840,39
1 198 773,11

19
1 198 773,11
9 989,78
11 752,68
21 742,45
1 187 020,43

20
1 187 020,43
9 891,84
11 752,68
21 644,51
1 175 267,76

Продолжение таблицы 6

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

21
1 175 267,76
9 793,90
11 752,68
21 546,58
1 163 515,08

22
1 163 515,08
9 695,96
11 752,68
21 448,64
1 151 762,40

23
1 151 762,40
9 598,02
11 752,68
21 350,70
1 140 009,72

24
1 140 009,72
9 500,08
11 752,68
21 252,76
1 128 257,05

25
1 128 257,05
9 402,14
11 752,68
21 154,82
1 116 504,37

26
1 116 504,37
9 304,20
11 752,68
21 056,88
1 104 751,69

27
1 104 751,69
9 206,26
11 752,68
20 958,94
1 092 999,01

28
1 092 999,01
9 108,33
11 752,68
20 861,00
1 081 246,34

29
1 081 246,34
9 010,39
11 752,68
20 763,06
1 069 493,66

30
1 069 493,66
8 912,45
11 752,68
20 665,12
1 057 740,98

31
1 057 740,98
8 814,51
11 752,68
20 567,19
1 045 988,30

32
1 045 988,30
8 716,57
11 752,68
20 469,25
1 034 235,63

33
1 034 235,63
8 618,63
11 752,68
20 371,31
1 022 482,95

34
1 022 482,95
8 520,69
11 752,68
20 273,37
1 010 730,27

35
1 010 730,27
8 422,75
11 752,68
20 175,43
998 977,59

36
998 977,59
8 324,81
11 752,68
20 077,49
987 224,92

37
987 224,92
8 226,87
11 752,68
19 979,55
975 472,24

38
975 472,24
8 128,94
11 752,68
19 881,61
963 719,56

39
963 719,56
8 031,00
11 752,68
19 783,67
951 966,88

40
951 966,88
7 933,06
11 752,68
19 685,73
940 214,20

41
940 214,20
7 835,12
11 752,68
19 587,80
928 461,53

42
928 461,53
7 737,18
11 752,68
19 489,86
916 708,85

43
916 708,85
7 639,24
11 752,68
19 391,92
904 956,17

44
904 956,17
7 541,30
11 752,68
19 293,98
893 203,49

45
893 203,49
7 443,36
11 752,68
19 196,04
881 450,82

46
881 450,82
7 345,42
11 752,68
19 098,10
869 698,14

47
869 698,14
7 247,48
11 752,68
19 000,16
857 945,46

48
857 945,46
7 149,55
11 752,68
18 902,22
846 192,78

49
846 192,78
7 051,61
11 752,68
18 804,28
834 440,11

50
834 440,11
6 953,67
11 752,68
18 706,35
822 687,43

51
822 687,43
6 855,73
11 752,68
18 608,41
810 934,75

52
810 934,75
6 757,79
11 752,68
18 510,47
799 182,07

53
799 182,07
6 659,85
11 752,68
18 412,53
787 429,40

54
787 429,40
6 561,91
11 752,68
18 314,59
775 676,72

Продолжение таблицы 6

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

55
775 676,72
6 463,97
11 752,68
18 216,65
763 924,04

56
763 924,04
6 366,03
11 752,68
18 118,71
752 171,36

57
752 171,36
6 268,09
11 752,68
18 020,77
740 418,69

58
740 418,69
6 170,16
11 752,68
17 922,83
728 666,01

59
728 666,01
6 072,22
11 752,68
17 824,89
716 913,33

60
716 913,33
5 974,28
11 752,68
17 726,96
705 160,65

61
705 160,65
5 876,34
11 752,68
17 629,02
693 407,98

62
693 407,98
5 778,40
11 752,68
17 531,08
681 655,30

63
681 655,30
5 680,46
11 752,68
17 433,14
669 902,62

64
669 902,62
5 582,52
11 752,68
17 335,20
658 149,94

65
658 149,94
5 484,58
11 752,68
17 237,26
646 397,27

66
646 397,27
5 386,64
11 752,68
17 139,32
634 644,59

67
634 644,59
5 288,70
11 752,68
17 041,38
622 891,91

68
622 891,91
5 190,77
11 752,68
16 943,44
611 139,23

69
611 139,23
5 092,83
11 752,68
16 845,50
599 386,56

70
599 386,56
4 994,89
11 752,68
16 747,57
587 633,88

71
587 633,88
4 896,95
11 752,68
16 649,63
575 881,20

72
575 881,20
4 799,01
11 752,68
16 551,69
564 128,52

73
564 128,52
4 701,07
11 752,68
16 453,75
552 375,85

74
552 375,85
4 603,13
11 752,68
16 355,81
540 623,17

75
540 623,17
4 505,19
11 752,68
16 257,87
528 870,49

76
528 870,49
4 407,25
11 752,68
16 159,93
517 117,81

77
517 117,81
4 309,32
11 752,68
16 061,99
505 365,14

78
505 365,14
4 211,38
11 752,68
15 964,05
493 612,46

79
493 612,46
4 113,44
11 752,68
15 866,11
481 859,78

80
481 859,78
4 015,50
11 752,68
15 768,18
470 107,10

81
470 107,10
3 917,56
11 752,68
15 670,24
458 354,42

82
458 354,42
3 819,62
11 752,68
15 572,30
446 601,75

83
446 601,75
3 721,68
11 752,68
15 474,36
434 849,07

84
434 849,07
3 623,74
11 752,68
15 376,42
423 096,39

85
423 096,39
3 525,80
11 752,68
15 278,48
411 343,71

86
411 343,71
3 427,86
11 752,68
15 180,54
399 591,04

87
399 591,04
3 329,93
11 752,68
15 082,60
387 838,36

88
387 838,36
3 231,99
11 752,68
14 984,66
376 085,68

Окончание таблицы 6

Период
Долг на начало периода
Процентный платеж
Погашение кредита
Платеж по кредиту
Долг на конец периода

89
376 085,68
3 134,05
11 752,68
14 886,72
364 333,00

90
364 333,00
3 036,11
11 752,68
14 788,79
352 580,33

91
352 580,33
2 938,17
11 752,68
14 690,85
340 827,65

92
340 827,65
2 840,23
11 752,68
14 592,91
329 074,97

93
329 074,97
2 742,29
11 752,68
14 494,97
317 322,29

94
317 322,29
2 644,35
11 752,68
14 397,03
305 569,62

95
305 569,62
2 546,41
11 752,68
14 299,09
293 816,94

96
293 816,94
2 448,47
11 752,68
14 201,15
282 064,26

97
282 064,26
2 350,54
11 752,68
14 103,21
270 311,58

98
270 311,58
2 252,60
11 752,68
14 005,27
258 558,91

99
258 558,91
2 154,66
11 752,68
13 907,34
246 806,23

100
246 806,23
2 056,72
11 752,68
13 809,40
235 053,55

101
235 053,55
1 958,78
11 752,68
13 711,46
223 300,87

102
223 300,87
1 860,84
11 752,68
13 613,52
211 548,20

103
211 548,20
1 762,90
11 752,68
13 515,58
199 795,52

104
199 795,52
1 664,96
11 752,68
13 417,64
188 042,84

105
188 042,84
1 567,02
11 752,68
13 319,70
176 290,16

106
176 290,16
1 469,08
11 752,68
13 221,76
164 537,49

107
164 537,49
1 371,15
11 752,68
13 123,82
152 784,81

108
152 784,81
1 273,21
11 752,68
13 025,88
141 032,13

109
141 032,13
1 175,27
11 752,68
12 927,95
129 279,45

110
129 279,45
1 077,33
11 752,68
12 830,01
117 526,78

111
117 526,78
979,39
11 752,68
12 732,07
105 774,10

112
105 774,10
881,45
11 752,68
12 634,13
94 021,42

113
94 021,42
783,51
11 752,68
12 536,19
82 268,74

114
82 268,74
685,57
11 752,68
12 438,25
70 516,07

115
70 516,07
587,63
11 752,68
12 340,31
58 763,39

116
58 763,39
489,69
11 752,68
12 242,37
47 010,71

117
47 010,71
391,76
11 752,68
12 144,43
35 258,03

118
35 258,03
293,82
11 752,68
12 046,49
23 505,36

119
23 505,36
195,88
11 752,68
11 948,56
11 752,68

120
11 752,68
97,94
11 752,68
11 850,62
0

Сумма
 
711 036,99
1 410321,31
2 121 358,30
 



           Предлагаемая форма выплаты по кредиту должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает высоким доходом. Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом. 

          В нашем случае рассматриваемый заемщик, выбрав систему аннуитетных платежей, за весь срок действия кредитного договора выплатит банку 2 236 500 рублей, таким образом, плата за кредит составит 826 178,69 рублей.

В любом случае человеку, решившему взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

Заключение


В процессе выполнения курсовой работы были выполнены всепоставленные перед нами задачи. А именно:

-при написании первого раздела были закреплены теоретические знания по основам ипотечного кредитования, оформления ипотечных сделок, рассмотрены основные виды ипотеки и кредитования;

- во втором разделе были рассмотрены законодательные акты по ипотечному кредитованию;

- в третьем разделе изучили основы и особенности функционирования рынка ипотеки, приведена схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья, описаны субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели ;

- в четвертой части был рассмотрен порядок заключения и оформления сделок по ипотечному кредитованию, приведена схема оформления сделки и список документов, необходимых для ее заключения;

- в пятой части были рассчитаны кредитоспособность заемщика, максимально возможный платеж по кредиту и максимально допустимая сумма кредита

- в шестом разделе были рассчитаны и составлены графики погашения кредита аннуитетными и дифференцированными платежами.

Таким образом, после выполнения всех задач можно сделать вывод о том, что рынок ипотечного кредитования все больше и больше развивается. Люди стали доверять такому способу приобретения жилья. Цены на квартиры растут быстрее, чем доходы населения, поэтому многим стало выгоднее взять квартиру под ипотечный кредит, чем за такие же деньги ее снимать у арендодателя.

Конечно, в России процесс выдачи ипотечных кредитов еще не настолько развит, как в передовых странах, не полностью разработана законодательная база, но, тем не менее, наша страна идет в верном направлении.

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России таковы:

·                    Стабилизация цен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.

·                    Объем ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.

·                    На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.

·                    Появляются программой по кредитованию приобретения земли под залог и строительство индивидуальных домов.

·                    Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.

·                    Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, - сегодня уже не редкость.

·                    Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.

·                    Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России.

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

На основе расчетов проделанных в процессе выполнения работы можно сделать вывод о том, что для получения положительного решения о предоставлении ипотечного кредита необходимо, чтобы:

- отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика не превышало (коэффициент Кп/д) 30%
К п/д = ,71/53 250,00*100 = 35,5% % (в нашем случае превышает)

-отношение общей суммы обязательств к доходам заемщика не превыша-ло(коэффициент Ко/д= 45%

К о/д = ((19 029,71 + 2 000,00)/53 250)*100 = 39,5%

- сумма ипотечного кредита, деленная на стоимость заложенного недвижи-мого имущества (коэффициент Кк/з) была не более 70%

К к/з = ((18 637,50 + 2 000,00)/53 250)*100 = 38,8%

В данном случае К п/д превышает допустимого значения, значит, заемщик не способен выплачивать кредит, поскольку его доходы этого не позволяют. В этом случае эксперт по андеррайтингу может отказать в выдаче ипотечного кредита либо предложить снизить стоимость приобретаемой квартиры для уменьшения ежемесячных платежей заемщика.

Помимо выполнения этих условий нужно рассчитать максимально допустимую сумму кредита. Определяется исходя из возможностей заемщика, наличия у него необходимого количества денежных средств, других обязательств, помимо кредита на жилье, величина и источники получения дохода.

          В нашем случае рассматриваемый заемщик, выбрал систему аннуитетных платежей, за весь срок действия кредитного договора он выплатит банку 2 236 500 рублей, таким образом, плата за кредит составит 826 178,69 рублей.

           Помимо расчетных цифровых показателей необходимы и качественные характеристики для получения ипотечного кредита, которые также приведены в данной курсовой работе.

литературА


1.   Аверьянова Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России: Учебное пособие /Т.А. Аверьянова. -  Новосибирск: НГАСУ, 2001. – 80 с.

2.   Вебер М. Коммерческие расчеты от А до Я. Формулы, примеры расчетов и практические советы / Пер. с нем. /М. Вебер. – М.: Изд-во Дело и Сервис, 1999.- 384 с.

3.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (ч. 1,2). – М.: Новая Волна, 1999. – 511 с.

4.   Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [ По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - № 10. - с. 2-5.

5.   Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. – 207 с.

6.   Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: ПРИОР, 1998. – 160 с.

7.   Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. – М.: Контракт, 1999. – 302 с.

8.   Развитие ипотеки в Якутии / Л.А.Мыреев //газета  Якутия – 2010. – № 7. – С. 8.

9.   Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 20.06.98, № 102-ФЗ. – М.: Собрание законодательства РФ, 1998. - № 29. – С.3400.

10.        О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.97. № 122-ФЗ /КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

11.         Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. – 273 с.

12.         Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2006. – 272 с.

13.         Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д. Грачева. – М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. – 348с.

14.        Пономарёв В. Система ипотечного кредитования./ Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

15.        Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 – ФЗ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru

16.        Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.2002 №1 – ФЗ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.ipogid.ru


1. Реферат на тему The Life Progression Of Charles Ryder Brideshead
2. Реферат на тему Medical Budget Spending Essay Research Paper Providing
3. Курсовая Анимационное обслуживание в гостиницах и гостиничных комплексах
4. Реферат Логические элементы на дополняющих МДП-транзисторах Особенности логических элементов реализуемых
5. Биография на тему Иван Тимофеев
6. Реферат Геологическое строение и полезные ископаемые Азии
7. Реферат на тему Физические упражнения комплекс упражнений и занятия физической культурой
8. Реферат на тему The Awakening Essay Research Paper The Relationship
9. Реферат на тему Типологизация стилей управления
10. Реферат Этика Канта 2